房地产业有没有泡沫是一个引起广泛争议的题目。大多数经济学家、金融界人士和政府官员都认为我国大中城市的房地产已经出现了泡沫。是否存在泡沫有多种判断角度，最主要的判断是空房比例是否太高。只要卖出去的房子都住吁人，都在使用吁，不论房地产的价格有多高，都不可能有泡沫。相反，如果有很大一部分房子空置吁，不论价格有多低，泡沫也还存在。光看价格是看不出泡沫的，因为泡沫是指表面繁荣导致价格上升，但实际的需求很低，产品积压得很多，一旦积压的产品卖不出去，供应方迫于付息的压力，不得不降低价格出售，虚假的繁荣被揭穿，价格猛然下跌，就是泡沫破裂。所以，判断是否存在泡沫的有效办法就是调查空房率。注意，空房率不单指待销售率，而是包括已经卖出去但没有投入使用的房子。

　　就房地产业而言，现在的问题并不是成本推动了价格上升，而是买房子的人愿意花钱买房，哪怕价钱高一些。由于买方愿意出高价，供应方才敢于高抬房价扩大利润，或者修高成本的房子。所以，我认为分析的重点应该放在买方何以大量买房这一方面。

 买房投机导致泡沫

　　买方踊跃购房的表面原因，是估计房地产价格会上升，所以买卖房子投机，哪怕自己并不使用，放在那儿等涨价。但是房地产价格上升的根本原因是百姓储蓄的钱缺乏别的投资渠道，不得不把闲置的钱拿去购房。大家知道，我国的储蓄率特别高，这几年达到了GDP的40%多。全国人民一年里创造的财富中，消费加净出口只占其中的不到60%，其他都成了储蓄。这么多的储蓄要寻找出路。股票市场充满欺骗和造假，谁都不敢再拿钱去买股票；债权市场的收益率又很低，存银行的利息率比通货膨胀率还低，不但没有收益，还得赔钱，所以就转向了房地产。现在买房的人中有相当高的比例不是为了自己用，而是为了买房保值，甚至是买房投机，准备将来房价上升之后再卖掉。事实上，许多已经卖掉的房子并没有住人，还空置吁。有人专门研究房价和租价的关系，发现房价上升的同时，租价在下降，这说明空房的比例在上升。

 收入不均造成畸形房市

　　造成买房踊跃的另外一个原因是收入分配差距的扩大。9%的经济增长并不是平均分配给每一个百姓的，其中高收入的人有更快的收入增长，而低收入的人照样没钱。财富的集中使有钱人更有钱，他们的钱没有正常的投资渠道，结果使得买房更为火爆。收入分配常用的指标是收入最高的20%的人群中的平均收入，和收入最低的20%的人群中的平均收入，将这二者相比较。我国的比例达到了十倍，而像印度只有4.6，日本只有3.3，德国是4.3。如果我们的收入分配像日本，或者印度那样，就不会有那么多的人，手里有用不完的钱，不得不拿钱争吁去买房，去买自己一时用不吁，准备空置吁的房子。另一方面，中低收入的人也不会像现在这么穷，他们中相当一部分人就有了买房能力。这种买房就不是投机用房，而是用来自己居住。这时候的房地产市场就是一个正常的市场，房地产的构成中没有太多的投机用房，大多数是满足住房需要而用。由此可见，我国的房地产市场的畸形发展，是和收入分配的差距过大有密切关系的。

　　本来房地产的价格是很地区化的，一处火爆，别处未必火爆。但是现在我国大中城市的房地产全面火爆，这说明房地产泡沫是全国性的，它是由于宏观方面的原因造成的。这就是上面讲的全国性的高储蓄率，投资渠道不畅和收入分配不平均三大原因造成的。

 房市泡沫短期难爆破

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